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內容來自sina新聞

近5年全國平均供地率58.6% 饑餓營銷被指推高地價



廣廈會客廳第86期

 五年平均供地率58.6%:國土部嚴打地方賣地"饑餓營銷"

  10月16日,本報記者自國土部獲悉,前三季度,全國住宅用地供應9.17萬公頃,同比增加28.4%,遠超近五年同期均值(6.29萬公頃)。根據本報記者獨傢獲取的一份國土系統資料顯示,過去5年(2008-2012年)全國平均供地率僅為58.6%。

  在高住宅供地量下,2013年的地王面世力度卻遠超歷史,上海良玉投資有限公司總經理郭玉良認為,呈現"量價齊漲"局面,前兩年地王的饑餓營銷是一大因素。

  一位和多地國土系統人士聯系緊密的土地運營專傢透露,"饑餓營銷"是地方常用的土地營銷方式,即土地提供者有意壓縮土地供給,追求賣地收入最大化。並且多地聚集瞭一批政府背景的賣地營銷高手,能夠在合適時點推出合適地塊。

  實際上,地方政府通過"饑餓營銷"的囤地行為備受國土部詬病。國土部一位知情人士透露,預計在新型城鎮化背景下,土地流轉方面不會有太大的突破,仍被要求在法律框架內推行。有保有壓的集約化供地策略被作為一大重點。對於此前供地規模較大、供地較為粗放的供地規模加以壓縮。並且,國土部已開始加緊對地方囤地行為的動態巡查。

  饑餓營銷推高地價

  上周末,據不完全統計,華潤公園九裡、北京風景、潤楓領尚、旭輝E天地四個項目全部創下"日光盤"的銷售佳績。同時北京可售商品房住宅已經在10月份跌破6萬套的警戒線,達到年內最低點。

  北京"日光盤"和此前的地王頻出,和前兩年土地供應不足有密切聯系。公開資料顯示,2012年,北京商品住宅用地實現成交276公頃,商業辦公用地96公頃,全年經營性用地共372公頃,僅僅完成全市年度計劃1200公頃的31%,創近6年來新低,這也是北京住宅用地規模連續三年出現下滑。

  北京供地不足產生的供需矛盾並非個例,其普遍存在於一線城市及部分重點城市,根據本報記者獨傢獲取的一份資料,過去五年,全國平均供地率僅為58.6%,土地使用效率不高。

  業內人士表示,地方新增建設用地和同年度已供應土地的情況、商品房用地供應計劃和完成供應計劃的情況,都將對"供地率"指標產生影響。

  中國人民大學土地管理系教授嚴金明表示,供地率低的原因較為復雜,比如"批征供"環節分離的土地審批體制、征地難、土地批後監管薄弱等。

  "地方政府主觀控制土地征收和供應節奏,謀求土地收益最大化,導致年度供應計劃難完成也是一大原因"。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示。

  在中國土地學會副理事長黃小虎看來,地方政府用征收和儲存的土地,向銀行抵押融資相當普遍。部分地方政府土地抵押的融資額,已遠遠高於土地財政的收入。

 有保有壓的供地規模

  主管部門國土部一直都在力促增加供地規模,並將之作為房地產用地調控的核心,並頻頻到地方調研供地改革動態。

  上述國土部知情人士表示,根據國土部調研,地方用地需求有差異,未來在供地環節,國土部將更多采用分類指導策略,加大供需緊張地區的供地需求;壓縮此前供地規模較大、供地較為粗放的地區規模。

  實際上,分類供地模式在2013年的數據上亦有體現。10月16日,國土部發佈數據顯示,前三季度,全國住宅用地供應9.17萬公頃,同比增加28.4%,遠超近五年同期均值(6.29萬公頃)。

  其中, 70個大中城市前9月住宅用地供應3.48萬公頃,同比增加32.7%,其中住宅用地同比增加的有47個,同比減少的有23個。

  值得一提的是,一線和部分二線熱點城市明顯提升瞭土地供房貸二胎 房貸二胎利率應的速度,而前幾年少數供應規模偏大的城市,則適當放緩瞭住宅用地的供應。

  根據國土部提供的數據,前三季度,一、二、三線城市住宅用地同比分別增加52.4%、30.1%、35.2%。

  總體看,上述國土部相關人士表示,北京、上海、廣州、深圳四個"一線城市"前9月住宅用地的供應量已接近或超過去5年平均水平。

  另外,上述人士表示,國土部已經要求供需緊張的重點城市,繼續增加供地,預計年內一線和部分熱點二線城市供應力度,將會繼續加大。

  巡查促囤地開發

  上述國土部人士介紹,今後緩解土地供需矛盾的一大途徑就是土地集約利用和差別化供地。未來國土部還將在加快建立批而未用指標考核體系,嚴控新增建設用地規模,完善批而未用土地監管等方面,建立一套長效機制。

  國土部正在全國建立一套土地利用動態巡查制度,推進對已供土地特別是房地產開發用地的監管。在該系統下,國土部要求各地要加大對批而未供、供而未用土地的處置力度,強化土地使用效率考核。

  據上述國土部人士透露,該巡查系統將已經供應的"特殊"大地塊比如地王等地塊建地貸款台南安定建地貸款,作為今明兩年的監管重點,防止囤地、閑置等狀況,督促其盡快形成供應。

  寧夏省國土廳的一位人士透露,2013年國土部每個季度都會公佈各地供地和土地違約情況,針對部分地方存在的批而未用情況,要求各地制定分類處理意見,對於供地率低的城市將進行督查,並將根據地方批而未用的情況,核減下一年度計劃指標。

  根據國土部提供的資料,截至9月底,全國未竣工住宅用地超過40萬公頃,比年初增加9.3%。在建住宅用地約27.6萬公頃,比年初增加5%,已供土地正逐步進入開發建設階段。

  上述國土部人士表示,按照正常開發周期,預計明年上半年將有相當數量已供土地會形成有效供給,不僅能夠有效穩定當前房屋和土地市場預期,還有助於保證後市住房持續有效供給。



新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-10-17/09353646269.shtml

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劉宜婷

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