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內容來自sina新聞

海外置業需謹慎選擇 各國市場政策等均不相同



【廣廈會客廳第80期:星沙商圈新機會】

  不到一萬美元可以在美國底特律買到一套房子,30萬歐元塞浦路斯置業移民、50萬歐元葡萄牙購房全傢移民......從去年開始,一批來自美、英、澳洲、東南亞等國傢和地區的房產項目,紛紛以百萬級人民幣的投資 門檻,向中國人拋出"橄欖枝"。相比於近年來中國房價的一路走高,許多國傢受到歐債危機的影響,房地產價格連年大幅下挫,這也使得海外置業從遙不可及的夢想飛入瞭尋常百姓傢。不過,海外置業真的有那麼簡單嗎?

  姚玉坤從事海外投資移民工作二十多年,現在是澳大利亞一傢專業咨詢公司上海代表處的總經理,主營澳洲移民、投資、置業等各種法律咨詢工作。近幾年,他明顯感覺到,國人海外置業的熱情在不斷上漲。據姚玉坤介紹,最近幾年,海外置業增長非常快,增長都是20%到30%以上,國人海外置業比較受歡迎的是美國、澳大利亞、加拿苗栗大湖建地貸款大、新加坡。

  據搜房國際2013年2月發佈的《2012中國購房者海外購房趨勢報告》,當前國內的海外置業人群主要集中在上海和北京,深圳、廣州分別排名三、四。國人海外置業的目的中,近一半是為瞭移居,其次是為瞭子女教育,還有一些投資和度假的需求。

  沈女士傢住北京,她的兒子一直在澳大利亞留學,為瞭探望兒子,她時常往返於北京與墨爾本。漸漸地,她產生瞭在澳大利亞置業的想法。有瞭這個想法後,沈女士就趁著在澳大利亞的閑暇時間,和朋友一起四處看房。

  在澳大利亞,房產也分為新房和二手房兩種。新房的定價一般都是確定的,而二手房則需要拍賣才能購買。據沈女士通過中介瞭解到的情況,在澳大利亞,對非本國國籍居民購房會有不同的限制政策。

  據沈女士介紹,當地中介就問問你是屬於什麼身份,沒有身份的人隻能買新房,不能買二手房。

  大部分想要在澳大利亞購置房產的國人都會選擇購買新房,但其中的操作環節非常繁瑣。一方面,不少購房者會選擇在交付定金後一次性付清房款,以免去貸款的麻煩,這便需要有大額現金;另一方面,澳大利亞的房產價格一般也要幾十萬澳元,很多項目不接受人民幣結算,但我國規定個人年度購匯每人每年隻有5萬美元額度。

  考慮到實際操作的困難和後續維護的費用,沈女士最終放棄瞭在澳大利亞置業的念頭。實際上,海外房產投資的收益或許沒有許多人想象得那麼高。在美國,無論房屋自住、出租,每年都要繳房產稅和管理費,房屋保險和後期管理、維修、買賣的費用也都很高,但這些都被購房中介"有意無意"地忽略不提。

  美國全國地產經紀商協會年度報告顯示,2011年3月到2012年3月期間,外國人共投入825億美元在美國購置房產,其中中國人花費90億美元,占11%,連續兩年成為美國房產第二大海外買傢,僅次於加拿大人。近日有消息稱,有意向"走出去"的中國人正躍躍欲試地將資金投向破落的"汽車之城"底特律。前段時 間 更 有 炒 作 底 特 律 " 一 美 元 買房"、"一棟房產低過一雙鞋"等等,但購房中介不會告知中國購房者的是,"白菜價"背後隱藏瞭許多高於房價本身的隱性成本,而且周邊治安差、環境亂,根本不具備投資價值。

  澳大利亞金禾商務咨詢有限公司總經理姚玉坤告訴記者,底特律的汽車工業前幾年受到金融危機的影響,很多當地居民移到其他城(小區網 論壇)市去瞭,所以很多房子交給銀行,實際上幾千塊就可以買一套,其實風險很大。他保你一年兩年租金,一年兩年以後就不知道有沒有租客。稅還是要交,是按照地價而不是買的價格來繳的,地價評估多少,按一定百分比,所以持有成本在美國還是挺高的。

  而對於那些希望通過海外置業獲得移民資格的投資者,房產增值和租金回報似乎都不是問題,不過,買房移民夢也許隻是"看上去很美"。2012年7月,一個名叫賽斯的29歲美國人來到上海,推介一個名為芝加哥會議中心的項目。他宣稱,投資者隻要給項目支付50萬美元的投資費用和4.15萬美元的"勞務費",他將確保他們獲得美國的移民簽證。事後證明,這隻是一場騙局。

  而一些正規的海外置業項目,購房中介賣力的"忽悠"也讓很多人誤以為,買房就能換居留,和本國公民一樣享受同等福利待遇,而這些所謂優惠政策背後往往還有諸多意想不到的附加條件。

  塞浦路斯房地產評估商協會副主席庫裡斯·塔拉蒂尼斯表示,政府現在有政策,凡是非歐盟國傢的人如果在塞浦路斯購房費用超過30萬歐元,就可以申請塞浦路斯永久居住許可,這一政策叫做PR P。但申請永久居住許可的購房者需要滿足年收入至少3萬歐元的條件。

  據介紹,塞浦路斯投資買房隻能獲得永久居住權,而不是正式移民,不能享受當地人的許多福利。換句話說,買房人隻能在塞浦路斯花錢,別想在塞浦路斯工作掙錢。姚玉坤這樣解釋,你可能不能像當地居民一樣可以有工作有收入,塞浦路斯實際上就是希望你萬華房屋土地貸款們資金進來救當地的地產市場。不管是塞浦路斯,現在據我瞭解,愛爾蘭、葡萄牙、西班牙都有這樣的政策。

  而其他很多所謂"10萬歐元拿到瑞典國籍"、"16萬歐元西班牙買房全傢移民"的消息也陸續被辟謠。在許多海外國傢,"居住許可"和"買房移民"仍然相去甚遠,很多時候更像是國內的"暫住證"。

  姚玉坤說,每個國傢的投資稅務政策是非常詳細的,包括當地居民也不一定非常清楚,一般是這些稅務師、律師給你解釋。但是中國這方面信息就不是很全面。要在網上找一些獨立信息,現在相關網站也挺多的,還有找一些獨立的咨詢公司,跟這些買方沒有什麼關系的,它會告訴你非常清楚的信息。









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新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-06-07/09243242153.shtml

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劉宜婷

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