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內容來自sina新聞

北京豪宅供應同比放大十倍 限購松綁遇阻人口控制

??李曉在北京一傢主打豪宅產品的地產公司工作。他最近註意到,高端住宅圈裡的設計人才,變得更加搶手瞭。

??“現在的研發設計人才特吃香,被到處挖角。”李曉回憶,有些門對門的高端項目會互相挖人。原因在於,今年做高端產品的房企太多瞭,沒那麼多設計人員去支撐項目發展需求。一位知名設計師,被多個高端項目請求,挨個做設計。

??今年,北京市的豪宅項目將蜂擁上市,他們需要去拼搶相比之下少得可憐的購房者。操盤手們都在絞盡腦汁去提升自傢樓盤的吸引力。

??根據房地產顧問機構亞豪的數據,2015年北京將入市42個純新盤項目,單價超過5萬元/平方米的占17席。其中,預估單價超過10萬元的項目高達13個,提供房源千套之多。而2014年單價超10萬的房源供應量僅139套,成交不過30多套(這已經是過去的最高紀錄)。

??高端項目海量供應、限購城市持續減少,信貸政策一再寬松……外界更希望在這樣的大勢下,北京的限購政策出現優化調整。其中一個主要方向,便是對高端項目放開限購,疏解壓力。“單價5萬元以上的高端項目應放開限購,不再限制購買。”日前,北京市政協港澳臺僑工作顧問毛大慶在北京兩會上提出建議。他指出,政府或會擔心政策放開產生人口疏解逆向作用,但實際單價5萬元以上的住宅購買人群有限。放開後,還能帶來政府財政的正向作用。

??一線城市政府,卻有著自己的實際考慮。一位曾參與北京市組織的內部座談的人士稱,北京市政府有人口控制目標,各區縣也相應有分解控制目標。實際從去年到今年,控制人口已成為部分區縣面前的第一項任務。這是地產限購松動,不能回避的現實問題。

??放松還是堅守,首都北京限購政策懸疑仍未解開。

??短期的瘋狂

??1月12日,李曉公司開發的萬柳書院項目,終於拿到瞭現房的預售證。一共80套房源獲批,擬售單價從14.8萬元——15.8萬元不等。又一個豪宅來瞭。

??亞豪機構把單價超過10萬元的項目,界定為頂級豪宅。按照統計,2015年北京將有萬柳書院、香河園3號、首開瑯樾、中糧瑞府、北京壹號院、保利東壩項目、恒大華府、佳兆業廣場、東山墅、駿豪?中央公園廣場、龍湖?西宸原著、遠洋劉娘府項目、泰禾西局項目13個頂級豪宅計劃入市,預估供應量超過千套。

??推算上述豪宅最終價格的指標,主要是在地價基礎上,加上財務成本、建安成本和周邊項目定價等考量因素。而在該機構統計的今年將入市的42個純新盤項目中,單價超過5萬元的有17個之多。單價5萬元,也是目前市場上區分普宅和高端住宅的一把標尺。

??亞豪機構市場總監郭毅說,拿地價格推高瞭房價,才湧現出如今很多高端項目來。譬如,龍湖西局項目土地樓面價為6萬元/平方米,農展館地塊樓面價更達到7.3萬元/平方米。

??去年大量出讓的自住房地塊,因其部分房源限價限面積,一定程度上推高瞭純商品房的價格水平,普宅“豪宅化”。毛大慶分析,考慮到同期出讓的自住型商品房地塊,未來北京五環路周邊的新項目,預售價格至少達到6萬,才能滿足開發商的基本成本和利潤需求。

??“北京市場,土地市場交易規則瞭發生變化。”一位京城知名豪宅操盤手對記者表示,近一年來,出讓的土地70%都有自住房屬性,真正供給改善性和高端客戶的商品房數量縮減到30%。很多純住宅地塊被高端,五環外的地塊都搶到3萬-5萬元的樓面地價,“這短期看起來瘋狂,土融建融屏東霧台土融建融但長期會是趨勢。”

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??“我替他們捏把汗。”毛大慶說,如果純商品房60%以上價格都到5萬~10萬元,哪有那麼多人要買。高價土地,很多房企拿下是勝利,拿後卻犯愁,不知如何處理。

??需求哪裡找

??北京市房協秘書長陳志撰文稱,北京市場需求不復以往的旺盛。有數據稱3000萬級豪宅近幾年都在年150套的成交水平。從絕對成交量上看,2014年比前兩年要高,但現在的豪宅供應量變得更大瞭。

??中國中央別墅區發展研究院披露的數據顯示,去年北京所有住宅新增供應120080套,成交58346套,去化率為48.59%。其中,千萬級以上的非普通商品房供應2994套,成交920套,去化率僅為30.73%。

??如果將2014年新增千萬級以上商品房做細分,1000-3000萬元產品占新增住宅總量超過八成。3000萬-8000萬產品去化率均低於10%,7000-8000萬產品無成交。9000-10000萬產品成交3套,億元以上18套豪宅無成交。“今年千萬級以上豪宅市場供大於求趨勢難以根本性改變。”中國中央別墅區發展研究院院長劉東說。

??按亞豪機構的數據,今年價格超過10萬元的豪宅預計將提供房源超過千套。而中原地產市場研究部監測數據,2014年10萬元以上產品成交僅有30套,還創造瞭歷史最高紀錄。

??前述京城豪宅操盤手說,不要指望一兩年之內,就能培養很多出豪宅購買者。前幾年煤老板、某些官員來錢太快,豪宅很多是靠這些人消化。按照現在的經濟和政治情況,這部分購買力將大為衰退。一年之內,需求無法支撐供應。萬科集團高級副總裁毛大慶直言“我一年的工資你們都看得見,我也買不起北京的房子瞭。”

??那豪宅最終賣給誰呢?該操盤手說,對象是在過去20年北京城市化進程中,已做好原始資本積累,有數套房的傢庭。他們流動資金不多,但傢庭資產多,通過資產置換再貸款,可以買豪宅。買豪宅的,未必是富豪,自己項目如今80%的成交客戶,都是置換再貸款的類型。

??願景與現實

??毛大慶將高端住宅放開限購的建議,拿到瞭北京兩會上來。他呼籲,單價5萬元以上,總價超過600萬元以上的商品房放開限購或適度修改限購政策,目的是“加快去化”、“減少金融風險。”

??一位曾參與有北京市國土局、發改委等部門出席的內部座談的人士稱,高端項目放開限購實際已呼籲很久,不少開發商都提示市場風險,希望有限購政策的松動。也有二手房稅費減免,自住房用地控制規模等其他意見。

??本報瞭解,中央某重要智囊機構亦在去年兩次召集主要房企、中介機構等開會,問及市場情況和限購政策觀點。其間,亦有縮短一線城市限購年限,高端項目放開限購等建議提出。

??但無一例外,這些建議都並沒有獲得監管者的明確表態。一位知情人士說,一線城市放開限購並非簡單地讓調控回歸市場之手那麼簡單,牽一發而動全身。大城市的人口控制目標似乎成瞭最大阻力。

??陳志說,北京明確要限制特大城市規模。2014年眾多城市放松甚至取消限購,但是北京沒有,更多的就是因為要限制城市規模的原因。在這種情況下,以往房地產需求靠城市大量新增人口的帶動固有邏輯就改變瞭。

??除瞭市級層面有人口總量控制目標,區縣亦有各自目標。譬如,海淀區政府工作報告指出,2015年末,海淀區把常住人口規模控制在371.3萬人。而通州區2015年末,常住人口調控目標為138.1萬人,即今年人口增幅不超過5.5萬人。

??綠地董事長張玉良判斷,一線城市限購取消可能性不大。中央控制大城市人口增長,放開限購,人口增長將提速。

??當然,聰明的房企也不願無所作為,上述京城豪宅操盤手總結道,很多隱形富豪是懶得換房折騰。所以,地王或高價樓盤項目必須要做產品創新,有足夠的產品力,能提供足夠差異化的居住體驗,能夠打動他們的就是一句話:“折騰三個月、幸福三十年”。

??李曉所在的萬柳書院項目,則立足於地緣客戶和老帶新客戶,通過鉆研產品以贏得市場歡迎。如國內的磚密度達不到項目外墻要求,便咨詢國際上10多個磚廠,最終在荷蘭找到合適的磚。磚購置到國內,勾縫過程中,勾縫劑不同配方會出現色差,如此項目勾縫劑又調試30多次。勾縫施工每人每天隻能勾3-5平方米,因要求細致嚇跑7個施工隊。

??優地易國際建築設計(北京)有限公司首席執行官齊紅表示,過去的房企會更偏愛奢華的設計,迎合當時的客群需求。如今客群主體變化,要求會更實用一些,不是特別的浮誇。譬如,不那麼追求歐式的設計,會主動要求把復雜的線角改掉等。“房企這樣做當然有節約成本的考慮。但實際也是客群需求在變,由原來更關註對外展示,到現在更側重如何住得舒服。”齊紅說,這也是設計師願意看到的變化。


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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-25/14205964999993663471721.shtml

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劉宜婷

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